E34 地产超级救市政策恐杯水车薪，房地产起死回生还看央地关系 | 透明茶室 X 经济连续剧 • 每日新闻事件分析

上周爆发了巨大的房地产事件。

我们的房地产补助政策和房地产救市政策，终于不再搞小步慢跑了。上周一口气出了若干房地产政策，也带动了A股和房地产的大涨。但是对于中国的房地产，是不是真的能够起到起死回生的效果，就引发了大家的关注。

因为房地产是中国的最大支柱产业，而且也是因为它大的特征到底有多大，对于普通人来讲似乎根本不可以衡量。比如说上周的政策，大家其实知道，这一政策能不能让中国房地产起死回生？它到底是个什么样的数量？它跟市场需求来比是什么样的？我相信大家心里都没有数。

没有数，我们对于中国经济和房地产，就是一个信念问题，或者说是一个道德问题。我们就认为中国这样的体制，它就活该经济好不了，对吧？它要经济好的料就不行。有的人就会认为，或者比较亲建制的人就会认为，政府的这样的房地产一定能好，中国又将迎来一次房地产的春天。但到底怎么样？我相信这是一个可以用理性判断的问题。

所以这期房地产的坑到底有多大，以及里面的一系列数量关系，我们就用各种各样的数字，来给大家一个说法。

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好，那么今天是5月20号，欢迎大家来参加新一周的透明茶室直播活动！来透明茶室饮茶。我们今天讨论的房地产政策的问题。

上周一口气几乎把能够做的房地产政策完全出清了，真的是不可谓力度不大。首先是限购政策的放松，现在全国只剩下6个城市有限购了，其他城市已经完完全全没有限购了。这6个城市是北上广深、海南和天津。

那么每说一个政策，就说这个政策后续能不能继续放松。北上广深完全没有限购，可不可能？有可能，但短期的可能非常小。如果北上广深完全没有限购，大家也知道这个问题是啥，这个可能会高度挤压其他所有城市的二手房，或者是改善性住房的交易。如果北上广深完全没有限购的话，你作为二套房投资的需求，你没有任何理由去杭州、南京这样的市场买，对吧？其实你就是把其他的新一线城市和二线城市竭泽而渔了。所以北上广深完全放松限购，有这个空间，但是短期可能性非常小。

现在只剩海南省和天津市也还有一定程度的限购，海南和天津放松限购的可能性有没有？有，但是对整体市场影响不大了。所以我们可以说限购政策已经到底了，几乎不可能再放松了。

第二，我们又出了一系列的房地产跟首付购买相关的政策。第一，我们把首付的住房首付比例降到了15%，二套房的住首付比例降到了25%，这是98年房改以来的最低。15%就真的很低了。你说首付有没有可能调到0%？0首付购房有没有可能？我觉得没有可能，原因是什么？大家可以想象你首付款越低，实际上什么？实际你银行的压力越大，什么意思？比如说我首付买房，按照现在的房价，然后房价可能我向银行贷了一笔款，但如果房价在快速下跌，比如说房价一下子就跌掉50%，我其实继续还银行款的动机就很小了，对吧？我再次还钱，相当于我就亏了越亏越多。所以说我在银行那边钱不法拍了怎么都行，我可能就不会要这个房子了，这房子本身资产属性还是很强。

首付款什么是首付款？首付款就是你锁定这个房子，你现在承担的房价、房价的危险。比如说如果未来我们对房价看跌，比如说我付50%首付，我未来要亏的就是50%首付。我付15%首付，我未来要亏的就是15%的首付。如果你没有首付，那就银行要承担亏钱的可能性，对吧？所以现在到首套房15%、二套房25%，几乎已经低到底了。再往下低就银行，我要完全承担房价下跌的风险，这是不可能的事情。所以这个首付基本上也就到这了。你要首付再下跌，调到首套12%，二套变成15%，我觉得可能性都非常小了。所以首付就到这了。

好看贷款利率。第一是商贷利率，商贷利率全面取消了首套和二套房商贷利率政策下限。什么意思？意思就是如果银行真的要完成贷款指标，零利率贷给你都行。所以商贷利率完全市场化了，所以这个东西也没有任何下调的可能性了。然后这是商贷利率就已经非常优惠了。

再看公积金利率，因为公积金利率是有一个利率的，公积金利率调的也非常多，就是公积金利率的贷款，调了0.25个百分点，5年以下和5年以上的，首套房到2.35、2.85，这就已经很低了。所以说公积金利率，有没有可能再往下调？也有，但是下调的空间已经不大了。所以从首付、限购、贷款利率来讲，基本上政策就是这些了，再往下就不是很有可能的。

好，再剩下最后一个新的政策，也是上周央行成立了专门收购库存房的资金，一共3000亿给到地方，可能还能够再次拉动，因为它可以用杠杆的，再次拉动5000亿，一共8000亿。我们就往这个乐观的说，最后能拉动8000亿，来专门收购房地产企业的库存房，这个也是个重大的利好。这个部分利好有没有可能未来再加码？这个部分是未来可能再加码的，就看中央政府愿意去花多少钱了，但要花多少钱，我们一会来给大家讲。

好，所以上周就有这些，上周或者上周前上两周，就一共有这些房地产救市政策。救市政策确实力度空前，短期也导致地产股上涨。现在我们的关键问题就是这些政策全部上来，到底对于房地产能拉动有多大的一个问题？好，这个问题其实关键就在于中国到底现在需要卖出多少房子，以及这些钱跟卖出房子的比例是多少，这么一个关键问题。

好，我就给大家一系列的数据。首先第一个，现在房地产库存是多少？待售面积，就央行不是搞了3000亿专门来收这个钱吗？就收这个钱能收掉多少？我们就来看，现在待售面积一共是7.4亿平方米。这是全国房地产待售面积7.4亿平方米，要花多少钱呢？现在全国房屋均价9595元一平米，就基本上1万块了。所以说待售面积的钱一共是7.4万亿，这部分需要7.4万亿能够完全消化。但请注意也不需要完全消化，对吧？房地产去库存不是把库存去到0，所以说并不需要把这个东西全部全部买掉。但需要买多少？我一会会给一个数据。

但是我们要说第二，也不是库存就这么多。这里面还有三部分的库存没有考虑进来，这个7.4亿平方米是已经建成待售的房地产，还有另外三部分没有考虑。第一部分，今年依然在新开工的房地产，对吧？今年我们房地产投资虽然大幅下跌，但没有跌到0还是有的。也就是说今年依然有新的市场供给再进来，这是第一部分。

第二部分，还有烂尾楼的部分。烂尾楼是不算这7.4亿平方米的，因为这7.4亿平方米就是已经竣工待售的，烂尾楼是未竣工的，所以没有算，那部分还是再要钱的。

第三部分就是二手房的部分，就房地产市场不光有新的商品房，还有二手房。所以整个这部分加起来，库存面积，整个库存其实会远远大于这7.4亿平方米。

好，到底有多大？我就给大家一个数据。我们来看什么数据？我们就来看历年房地产的竣工面积和历年房地产的销售面积，数据就能有一个更好的把握。但是从这个数据来看，我们也能知道中国的数据是失真的，就是中国的房地产竣工面积和房地产销售面积，必有一个为假，或至少有一个为假。这是为什么？因为中国每年房地产销售面积都大于竣工面积，2023年都如此。如果你每年销售面积都比竣工面积大，你待售库存哪来的，对吧？就不可能有待售库存。所以说销售面积应该是高估的，但不管怎么说，销售面积可能是等比例高估的，所以这个数字依然有一定的参考价值。

那么我们看历年，从哪年看？从棚改货币化，06年开始，16年开始看。那么由于咱们这个节目，我可能不会做这个数据图表，或者我今天可能会做一个放在YouTube里面，因为没有数据图表很难看，我尝试用语言把它尽量讲清楚。每年竣工面积是多少？比待售面积7.4亿平方米的数量级关系是什么？比如说如果我们每年的竣工面积和每年销售面积都是四五十亿平方米，你有7.4亿平方米的待售面积，就跟没有一样，对吧？如果我们每年的竣工面积和销售面积都是1亿平方米，你待售面积7.4亿平方米，就是7年，就大的没边了。所以这个数量级很重要。

因此7.4亿平方米是什么的数量级呢？基本上跟一年的竣工和销售面积差不多。2016年竣工面积是10.6亿平方米，比基本上也多。这个数据到18年到2020年缓慢的下降到9亿平方米的左右，到2021年经历了中国房地产历史上的最大高峰，竣工面积到10.14平方米，到22、23年又下降到9亿平方米、8亿平方米的样子。所以大概7亿平方米跟一年的竣工面积差不多。今年1~4月非常少，今年1~4月竣工面积只有1.8亿平方米，这样算下来如果之后维持1.4亿的水平，中国今年的竣工面积只有5.4亿平方米，这什么水平？又地震了，应该是吧？这几乎是过去水平的一半，所以今年的竣工面积非常少。

好，所以我们就知道一个大概的数量级了。待售面积7.4亿平方米跟一年的竣工面积其实是差不多的。那么历年的销售面积，我认为最大的水分就在这个数据之上。中国的房地产销售从2016年一直到2022年，我们应该说把它断到2021年。从2016年到2021年，每年都能销售到17亿平方米左右。你看每年过去是10亿平方米的竣工销售能到17亿平方米商品房销售，所以每年的净销售面积都能够减个7亿平方米左右，所以我其实有点不知道咱们待售面积哪来的。那么2024年却是大幅下跌，2024年1~4月只有2.9亿平方米，算下来全年的8.7亿平方米，是这么一个数据。

好，这个数据其实我觉得还是不够直观，我们需要一个更直观的数据。为什么这个数据不够直观？这是竣工面积，对吧？我们最容易掌握的数据就是全中国多少人。全中国有14亿人，从这个角度我们更容易来估算房地产市场的总量。

好，我们现在至少知道一个数字，就7.4亿平方米其实跟一年的竣工面积是相当于类似的，我们需要多卖一年才行。跟历年的销售面积比，其实销售面积跟这个数据相当，但今年一口气跌了百分之二三十。

好，我们更想知道这是每年的竣工套数是多少？这些什么7亿平方米、10亿平方米，一共代表多少万套房子？这个数字相当于相对比较好算。这个数字现在中国竣工的房子平均下来，建筑面积可能是130平方米左右。130平方米你可能套内面积，套内面积就88、90，确实中国的房子大概就是这样。那么从这样来算每年的竣工套数大概就是600万套到700万套左右。600多万套到700万套，我们就要找600多万个家庭或700万个家庭来买这个房子，大概是这样。

好，我们中国家庭平均户的人口是2.26人，反算过来这家，这大概就是八九亿人的规模了。

好，那么整个从2016年到2023年，中国一共卖出去多少万套房子？数量很重要，为什么？因为房子不是手机，这不是一个两三年就买新的东西，这玩意按理说保质期是70年。所以说如果你在过去2016年之后已经卖已经买房了，你基本不太可能再新买房，对吧？也有了有改善性住房需求，比如说2020年买个很小的房子，你现在买，但这个可能性会比较低，对吧？没有人天天买房子玩的。

那么从2016年到2023年，我们一共已经卖了5000多万套的房子了，这是5000多万套的房子，这是个很重要的数据。

那么这个数据我们就来看看跟全中国的房屋需求是什么数量呢？全中国人口数量是有一个商品房需求的。中国现在的城市化率60%，我们往高了算，中国14亿人，我们就算最后中级城镇人口到9亿人，这已经很高了。我们把这个县城经济农民工全部算进来，我们算我们城镇人口到9亿人。

那么到9亿人，按照户均人口2.26人来算，中国需要多少房子？这个数据很重要。中国需要3.43亿套的房子，最后中国是3.43亿套的房子，就是总的市场需求了。但是这个不是绝对需求，你可以拆建你可以更新，所以说3.43亿套不是到顶就不变了，你可以有改善性住房需求，但改善住房需求其实是越来越少的。

好，我刚才讲，过去8年已经更新了5500万套，占3.43亿套的16%了。过去8年已经16%了，房子又是个70年保质期的东西，所以大家可以看看剩下的需求有多大。

那么现在的库存住房7.4亿平方米，换算下来是多少万套？569万套房子。我们要再次这部分，就要找569万个家庭来买，大概又是1.6%的样子。

好，我们现在下面就可以来做一个进一步的测算了。大家大概对中国房地产市场有一个大概的了解了。中国总体需要3.43亿套的房子，过去8年已经卖了5000多万套，更新了其中的16%，现在库存房子500多万套要卖，每年500多万套，大概跟每年的竣工数差不多，历年竣工数都是六七百万套，今年竣工数非常少。历年卖的数量也是比这个会多，但是数量应该有水分。

好，我们就来分两档。如果中国要怎么样？如果中国还要维持土地财政的需要，什么叫维持土地财政的需要？也就是说，我们可以看2016年到2022年，中国的土地财政是维持且在上涨的，尤其是从2019年开始，中国的土地财政一直在7万亿到8万亿左右，每年卖的地没有很多，但地价在增加，因为房价在上涨，对吧？所以说我们可以说从18年到20年21年这个时间段，中国的房地产销售是能够维持土地财政的。如果要维持过去的土地财政规模，每年的就要卖出这么多的房子才可以。所以说年净销售额就应该要卖到16亿平方米左右才可能，这就是过去的数，就要卖掉16亿平方米左右，卖到16亿平方米左右，房地产总体规模就要到16万亿。

16万亿，因此我们来反过来看，针对16万亿这个数字和7万亿的待售面积，央行这次给了多少钱？给了3000万亿。也就是说今年整体需要16万亿的钱，央行给了3000亿，不是3000万亿，我们瞎说啥，给了3000亿，基本上是杯水车薪。就算加上我们说杠杆的效果特好，最后一共拉动了8000亿，有8000亿跟我们现在所需要的，不管是消化库存房的7.4万亿，还是整体需要卖房子的16万亿，都是一个很小的数字。当然这钱不完全是政府来买，我先来告诉大家，今年1~4月份卖了多少万亿？今年1~4月份的净销售面积是2.9亿平米，算下来全年大概是如果按照1~4月的规模全年能卖8.7亿平方米的房子，我们说大概1万一平，也就是说今年从1~4月的需求来看，老百姓全年能掏得出来的钱就是8.7万亿，对吧？

老百姓能掏8.7万亿，那么如果要维持土地财政中间的规模差8万亿，差7.8万亿，就是我们完完全全给他把这个数字算好，不给他多加，差7.8万亿，也就是政府要想办法，不管是从老百姓手里多掏出来钱，还是政府给钱，要多给7.8万亿才可以。现在拿出来8000亿，这个数字肯定是不够的，非常少。而且这个数字请注意中央政府不是给钱，而是贷款，3000亿的贷款利率是1.75%，也就说地方政府要从中央政府借这个钱来收购保障房，你收购保障房之后你又不能卖，对吧？这保障房你要租出去，我们之前说保租房，我之前写过文章的，全国现在作坊的平均收益是1.95%，这3000亿的利率是1.75%，利差非常小。

大家也知道我们政府做事效率比较低，中间能不能吃掉0.2%的息差，我认为是非常困难的。因此政府花这个钱去买保障房，规模一旦大，能不能填的满？借这个钱每年的利率1.75，我认为是非常困难的，几乎是不太可能。所以说现在有多少政府还有能力继续给自己背财政负担？这是个问题。所以这3000亿未来能不能变成8000亿，并且真正大规模的收保障房？毕竟这不是中央政府背债，这依然是地方政府背这个债务，所以这个我觉得是要打一个大大的问号的，我们接下来可以去看。

好，这一档维持土地财政基本不可能，我们就不要维持土地财政，我们怎么说？我们就把房地产的去化周期压到12个月，压到一个相对正常的去化周期，让房地产能够托底能够运转起来。按照这个需要要卖多少？今年起码要卖12.85，12.8亿平方米，也就最后需要12.8万亿的钱。我们说了居民部分到现在为止8.7万亿，那么还差4.3万亿。

好，就要差4.3万亿的钱了，那4.3万亿现在国家给了8000亿，就算给了8000亿，其实缺口还有3万亿，非常大。4.3万亿是个什么水平？大家觉得4.3个亿钱多不多？这是一个数量级的问题。如果今年真的我们就按低县级的要求，我们不维持土地财政了，只搞定计划周期，如果真能掏出4.3个亿，就为这一个事儿，中国GDP就能够多增3.1%，因为现在一年几率126万亿的样子，就这4.3万亿就能够让GDP多增3.1%，如果真的搞定了，中国今年GDP可能能增8%，对吧？就这个数字多可怕。

所以说我觉得要搞出这个4.3万亿可能性其实非常小。到底有多小？我再给大家一个数据。如果真的要搞定这个事情，我们就需要比过去的水平要多卖307万套的房子。1~4月份我们一共卖了多少房子？1~4月份我们一共卖了223万套的房子，在接下来的8个月要多卖307万套，平均每4个月要多卖150万套的样子。这代表什么？代表从下个月开始从5月开始，房地产销售的环比增速要到64%。1~4月223，然后那边是150万套环比增速要到64%。

那么就我们做一个历史性数据的对比，中国有没有什么时候房地产的销售数据环比能到这个数？我们就看大家都知道中国房地产有狂飙的那几年，就是2016年之后，因为涨价去库存，大家争相在买房，我们就看在那个时候房地产销量的增速有多少，因为那个时候就算是市场行情最好，大家购房意愿最高的时候，对吧？如果那个时候的房地产增速是一个平均值的话，我们能够想象今年应该很难达到17年。17年18年的房地产增速，那17年18年房地产增速多少呢？17年房地产销售增速13.718%，年房地产销售增速12.2%。从19年开始就马上下降到单位数6.5、8.7、4.8，到2022年下跌26.7%。

因此17 18年中国房地产的销售增速就在那个情况之下，甚至都只能到10%出头。所以接下来8个月环比增速到64%，有没有可能？我要说基本上完全没有可能，这是不可能的事情。所以说今年能不能压到去化周期12个月？也就是说比现在多掏出4.3万亿，这应该是个不可能的事情。除非中央政府把手里的一切事情放下，把所有的钱全部投到房地产上来，这是不可能的。

不可能原因非常多。第一，如果这么做的话，基层政府的财政纪律就要崩溃，我们就要全部依赖中央政府来拉动土地财政，这是不可能的事情。再加上中央政府要做的事情非常多，国防、维稳、整体金融体系、心智生产力，而且钱全部压到这上面来讲，金融风险也很大。现在美联储死死不降息，我们这边的融资成本也不可能再降低，融资成本再增加，整个居民和政府债务再增大，都是不太可能维持的事情。好，好我再给大家另外一个暴击数据。

大家知道在这次房地产这个政策全部出了之后，二手房的挂牌量激增。大家都感觉这是把手里的房子卖出去的好时机。所以说这些新商品房能不能卖出去？还面临一个巨大的竞争，这个竞争就是二手房。而且二手房比新房来讲有一个优势，很多二手房的房东是对于自己降价把这个房子脱手是完全ok的，就只为了不要过去未来亏太多。只要有房价下跌预期，很多二手房房东房东，现在一线城市二手房降价降得非常厉害，对吧？但你新商品房你自己的成本在那摆着，你的土地成本在那摆着，就楼面价在那摆着，你是不可能降太多的。

那么现在我们一共就有这么多万套，一共有980万套房子要卖，新房二手房又有多少呢？二手房现在挂牌量的存量大概有700多万套，就二手房又有一个新商品房这么大的规模要去卖。这部分同样消化掉新的住房需求的，所以说有多少资金，除了政府的钱肯定是去买新房，对吧？政府8000亿肯定是要去买已建成的新房，居民手里的钱比如居民商贷是去买新房还是二手房？我觉得很多钱可能要走向二手房的部分了。二手房里面当然有一部分是改善性住房，他把原来的房子卖掉他就要去买新房，能转化为新房需求，但也有很多二手房是过去的投资房卖掉，或者有很多人把这个房子卖掉，他是不会在中国的，他可能要离开中国，这也是一个可观的数字。

所以说现在我们面临的情况是什么？也就说我们来看所有这些几乎已经出清的房地产政策对于房地产市场有多大的影响。首先现在待售面积数量巨大大到几乎等于一年的竣工面积，就是我们现在待售面积已经存下来一年的房子没有卖出去了，我们要把这个房子卖出去。在已经销量在下滑的情况之下，我们再多花一年都未必能把它卖出去，这么大的规模。

而且过去8年中国房产的更新已经更新了总房产的16%，因为中国就需要3.43亿套房，过去8年已经卖出去5000多万套了，所以对于一个保质期70年的东西，我们就不说70年往短了说，对一个保质期30年的东西，因为我们不可能每5年买一次新房，你没那么多钱，对而且你看很多人房贷就30年，对一个保质期大概30年的东西8年换了16%，已经是特别大的规模了，有没有更多的新规模，其实我觉得是要打个很大的问号的。

再加上政府掏出来8000亿，就算对于不维持土地财政是降低去化周期所需要新增的4.3万亿也比较杯水车薪。那么居民能不能扛下来？剩下的3万亿3.5万亿我觉得比较难。3.5万亿是个什么概念？哪里居民拿出这么多钱？现在不管是因为过去房地产已经销售了很多带来的边际效益下降，居民杠杆率和负债率从2016年到现在也不是一个水平了，再加上房价本身的下跌的预期，因为房价只要下跌，很多刚需就要去租房了就不会买房，再加上还叠加居民收入整体的下降，因为现在如果要说刚需的部分，我们说3.43亿套是哪来的？最多的刚就是新进城的人民，对吧？他从农业户口转到城镇户口，新进城的人民这部分是最多的，但这部分人现在的收入压力也是最大的，他们转化为新的刚需房的能力，我觉得也是不足。

因此从2016年比不管是新房的边际效益、居民的杠杆率、房价下跌的预期和收入下跌，其实都不是好时机。那么在今年这些政策能不能掏出3.5万亿居民的钱或者社会的钱，我觉得是不太可能。跟整体GDP的规模比实在也太大了。

因此很多人在说这次房地产救市规模出来之后，我们将迎来一轮房地产的狂飙，我觉得不会。所有这些规模其实跟现在的房地产市场比是不成比例的。如果中央政府不能够再拿出更多的钱，我觉得房价可能还会进一步下跌。所以说这次我觉得我认为中央政府的目标就是给房地产市场托底，维持住一个基本的需要，遏制住房价快速下跌，因为如果房价进一步下跌的话，带来的衍生问题是很多的。我们之前做节目讲过，就房地产价格作为中国资产的岗顶，如果再往下掐下跌就是居民资产大幅度缩水，对消费等等影响经济影响银行体系的金融风险都威胁都很大。

所以说我觉得中央政府做所有这些政策都是为了拖住房价，但我们就要看拖不拖得住了。如果拖不住房价继续下跌，我认为那3000亿可能还会变成更多的钱，中央会拿出更多的钱来收，但更多的钱收马上遇到一个问题，我刚才讲的，如果这个钱还是地方政府要贷款来收房，那地方政府贷这么多款还不还的上，能不能赚出1.75%的年利率？我认为是非常难的。所以整个这个事现在方方面面你会发现这里面的所有方面，这些政策往前走一步都会遇到一个问题，而且都会遇到一个结构性的问题，所以这个政策能不能良好运转，我是打一个大大的问号的。

当然要来观察也很容易，因为现在这个政策已经出来了，而且大概就是从5月中下旬开始政策就要全部落地，像利率商贷首付马上就调整了。那么我们就看5月下旬和6月份的房地产销售数据，应该就能看到一个非常明显的改善了，因为房地产销售的旺季就是三四月和九十月份，中间其实都是淡季。我们就看淡季的刺激力度能不能刺激起来，因为淡季为什么淡季？就能享受去年的低基数优势，因为去年的五六月份房地产销售非常惨淡的。所以说如果在低基数的情况之下，今年五六月这么多政策比如说同比增速都不能到百分之二三十，那么我觉得就比较难，那就很可能还会进一步再下跌，进一步再下跌就要看有没有新的政策，新的政策就会更困难，大概就是这样。

这次数据很多，我觉得大家记住因为数据这么多，你也不太可能完全记得住。大家记住几个典型数据就行，现在我们待售的房子库存房大概600万套，大概就是一年中国新竣工的房子。中国一定一共需要房子3.43亿套，过去8年已经更新了5500万套，如果要不维持土地财政只完成区划周期，现在还差4.3万亿的钱，中央政府这次拿出了8000亿，从民间还要再掏出3.5万亿的钱，就看有没有可能。居民长贷一年新增3.5万亿，就是多增3.5万亿，我觉得这是非常可能反正蛮困难的。

好，就希望通过这一期我们对房地产市场的理解不只是大，而且也能够对里面的一些数据有一定程度的把握。好，我要讲究一下，来看看大家有没有什么问题或者你的 comment，或者我哪里讲错了，你要来进行一个刊物都你可以举手连麦，或者在右下角的对话气泡发表你的意见。

恒大爆雷的 PPT房规模有多大？对，Ppt房就是说中国现在的烂尾楼规模了。刚才我们不说了，中国现在要卖的房子分4部分，一部分是已竣工的待售面积，一部分是今年还在新投资新竣工的面积，一部分是二手房，一部分是烂尾楼，烂尾楼还有多少？我们就不光说恒大的烂尾楼，应该还需要1万亿，现在整体烂尾楼需要过去年需要7万亿的样子。但是去年声称一共完成了300万套烂尾楼的交付，300万套，那么剩下多少我们就能够知道一个数量了，我想想我给他算一下，如果需要7万亿的话，它就应该是7亿7亿平方米，除以130就是538万套，538万套，他已经搞定了300万套，还有238万238万套乘130，那就是有3亿平方米，现在那么现在搞定烂尾楼还需要3万亿。3万亿元实际数量肯定比大，因为我们知道什么350万套，300万 300万套完成这些都是有水分的，对。起码搞定烂尾楼这部分都还需要3万亿，你就想想这8000亿在里面真是确实是杯水车薪，我不得不说听着数量挺大的，3000亿杠杆占到5000亿首先能不能杠杆出5000亿就要看地方政府的贷款意愿了，这部分非常难就算能贷得出来，光烂尾楼这部分都还需要3万亿，就烂尾楼的资金去年也是拿出了三四千亿这个规模。

能不能讲讲m二藏在哪里了？m二藏在借新还旧，现在m二 M二增速里面很多钱是借新还旧的，因为今年是中国不管是烂尾楼还是政府债务都是一个到期高峰，到期高峰很多钱是借来还旧债的，所以他不借m一m二就藏在借新还旧里面了，这钱实际上正物质跟负物质暗物质互相洇灭一样，就洇灭掉了，所以现在是一个买房的好时机吗？我们这个节目肯定不能够作为投资的推荐和投资决策，如果你真的是纯刚需的话，比如你现在有特别大的刚需，然后你又在新一线城市和一线城市比较好的地段，我觉得当然是了，现在首付也低了利率也低了，而且北上广深的房价应该我只能是应该应该不会跌太多，我为什么这么谨慎，因为即使是一线城市，其实过去两个月二手房价格是真的是有点像断崖式下跌的，我看了一个图，二手房价格的斜率是加速下跌的，所以说是不是北上广深的房价就一定不会下跌，这个事要打个问号。所以现在是买房的好时机，我还真能给出一个相对比较靠谱的建议，我认为你应该持币等到七八月份，因为再往下等三四个月，首付的数量和商贷利率等等不太可能回调，比如房地产特别好导致七八利率首付百分之二三十，不可能这种优惠利率应该会延续非常长的时间，而且到七八月份你大概也看明白了房价到底是会不会下跌，对吧？比如说你会发现到8月份房价非常稳了，下跌速度得到很大的遏制，那么你再跟着这些新的优惠利率，你的刚需买房可能是个蛮好的时机，你现在就马上出手我觉得可能不会是一个很好的时机。

一直拖下去还会衍生什么问题？很大的问题就是第一大的问题我们刚才讲的第一个目标完成不了，就是无法维持土地财政，土地财政贡献地方财政一半无法维持土地财政这部分钱哪来？地方政府就要欠更多的债，地方政府不能欠更多的债就卡住了，地方政府要勒紧裤腰带也勒不紧，这么多人嗷嗷待哺基本上是不可能往下松的，所以说中国的财政问题就卡在这儿了，要一直拖下去第一大问题就是财政问题，第二大问题是内需的问题，房地产占内需的市场这么大一直拖下去不解决，中国经济就会越来越差，因为很多地方就是靠房地产和房地产相关产业在拉动金属能源发电水泥以及相关的建材，这些是中国占了中国经济非常大的一部分，就房地产不管规不仅规模大，而且上下游衍生产业非常多，这不是什么太阳能电池板新能源汽车能够相比拟的，一直这么拖下去中国经济本身也会成为大的问题，对吧？就是拖下去问题大了。

这个同学给了一个 comment 就是广州郊区的房子已经跌到2017年的水平了，对，我看很多地方都是20%的数量在往下跌，这是非常可怕的跌幅，这个问题不过这个问题属于那种报复性的问题，现在全靠总书记的智慧了。总书记解决不了这个问题，总书记也是有班子的，你们可以来看看潘功胜和其他的官员能不能想出什么办法？好，这个问题我觉得可以往下进一步回答。现在靠的是什么智慧？现在靠的不是经济智慧，如果中国房地产的问题要短期解决靠的不是经济学的知识，靠的是央地关系的知识靠的是什么？靠的是中央能不能为地方背债？好，这就要联系到今年二十届三中全会了，如果二十届三中全会搞了一个什么搞了地方财权进一步上交，靠地方财权的上交让中央直接为地方背债，中央就可以不给地方放这3000亿，就央行自己或者中央自己，中央政府承担这个债务，中央政府直接下场收房这是可能的。但是如果中央政府直接下场收房而不是地方政府收房，那地方财权就要上缴，中国经济就要进一步中心化，中国经济进一步中心化的效率就要进一步下降，所以现在就卡在这个问题之上。

所以总书记如果真有总书记智慧，这不是一个经济学的智慧，就是中国央地关系到底该怎么调整的智慧。

这还有一个问题说如果m二都是借新还旧，整体利息都有10个点以上m二同比都有10%的增长，不m二现在只有7% 8%了，这个增长是量的增长不是利息的增长，现在新的利息像m二里面比较大的量不会有10年以上利息，现在我觉得这种比较高息的贷款在整个融资里面已经已经几乎干掉了，现在应该是3%左右新的借新还旧利息是不断下降的。

说还有一个政策可以开放禁塑令就是建别墅，但这个部分有用了，但是针对中国整体房屋需求3.43亿套它在里面的量可能有点小，我觉得这部分就是富人拉动可能相对没有那么有用了。再说现在如果真有这么多人了他真有这么有钱的人现在也都在海外配置资产了，就这么富的人都有在海外配置资产能力了。

没有土地财政还会建新航母吗？当然会，中央政府的收入是很多元的，国防资金是现在我觉得还没有看到我们经济下滑影响到国防支出的部分，再搞两三年可能会影响国防支出。

这里有人在问央地关系有更好的范式吗？这个是个很大的