E11 被合作伙伴举报高利贷、资金挪用、虚报成本，最专业地产商万科怎么了？ | 透明茶室 • 每日新闻事件分析

万科第一时间就挪走了70亿里面的50亿。

这50亿挪去干嘛呢？拿去其他项目放高利贷。

据说到现在，这个项目还有20亿没有完成回款。所以挪用资金。所以我们就知道这钱哪来的呢？就是从预售款里的钱去放高利贷。

第三，就是在中间去卖其他的资产，比如说万科的这一个车位。一个楼里的车位也要卖嘛。

这个车位比如卖15万一个，但万科的管理层呢，先以5万的价格卖给中间商。中间商呢，再以最终的价格15万卖给别人。所以这10万的差价，在中间就赚走了。

这中间商是谁呢？就是万科高管的关联企业。

所以除了房子以外，可出售的其他物业资产，都会被中间人洗到。这洗到之后呢，就可以由其他人来收。

包括啊，还可以虚报这个成本。比如说万科这些精装修的房子成本，然后成本综合报价是一平米的装修价是3400元，但实际上的装修的钱是1000。就精装修这一个项目在烟台的楼盘，谁操这个盘，谁就可以从里面转移8.4个亿走。

也就是说，因为这个就是算是高管掏空万科的资产嘛。因为如果你实际实报装修成本1000，你卖多少钱是你的本事啊，这2400就是公司的利润。但如果你虚报，虚报高这个装修报价，那装修报价，那装修报价部分，只要你跟那个装修公司合伙，就可以把这个钱洗到自己的手上啊。

所以虚报成本啊，这里面还有一些别的，最主要就是这几项。好，就指控万科的高管啊，再以这种方式，因为万科还是个半国企，所以这事就很严重。

严重的比如说啊，这个虚报成本和这个卖车位这个事儿，这个呢还算是侵吞国有资产，对吧？如果你在里面这么操作的话，所以这个事情呢就很严重。好。

那么这是一个4月1号愚人节的举报啊，那这个举报是不是真的呢？你想一想啊，多半是真的。也就是说，他说的这些手段和方式啊，没有一个是特别不可思议的，而且听上去就是一个来做这种比较有竞争力项目的操盘公司，很轻松就能想到从里面获利的方法。而且很多房地产业内人士分析啊，这里面所举报的事项，根本就是业内睁一只眼闭一只眼，大家都知道的日常的操作方法。就是如果你不发矛盾，这事没爆出来，其实大家都这么做。但如果你有矛盾，爆出来就是很麻烦。好。

我们就可以专门来讲讲，什么是什么矛盾，就是万科跟这些举报的公司，到底发生了什么事情，以及从中能折射中国经济的一些问题是什么。

首先，这还真不是这个公司第一次举报万科，已经是第二次举报万科了。第一次举报，我们在世界苦茶里面其实也有cover，就是今年的1月18号。这个核心举报公司，叫做烟台百润置业，已经举报万科巨额的偷税漏税了。这个巨额偷税漏税，直到现在其实都没有查明白。就是烟台本地税务部门，去调万科的这个税务记录啊，不是很顺利，一直没有完全掉下来。但万科本身呢，就是一个受到深圳国资委这个保健的一个大型企业，所以这件事有点不了了之。就是因为1月18号举报万科偷税漏税，不了了之，才发生了4月1号举报万科高管团队一系列这个违法操作的事情啊。好。

那举报人是谁呢？举报的人啊，都是这里讲的万科的项目公司。就是在第一个高利贷例子里面，不是唐山一个公司跟万科合资项目，万科出1亿，他出11亿。这11亿必须找万科带高利贷嘛。举报的公司非常多，这些公司都是跟万科一起搞这个的公司。

比如说啊，核心举报的这家叫做万科百润置业。这个万科百润置业呢，就跟万科合资成立了烟台创营房地产开发公司，万科持股51%，这个百润占股30%。这里面其他公司几乎都是万科，跟万科合资成立了万科持股占大多数的企业。其他的我们随便念两家吧。比如说一个叫烟台加成房地产公司，万科持股60%，加成持股40%。烟台万林企业管理咨询公司，跟万科合资成立这个共鱼房地产开发，万科持股57.2%，万林持股42.8%。合作方式都一样。万科只要开一个楼盘，比如说不是一个区域，你看光在这次光在烟台啊，就是来举报万科的就有11家公司之多。这背后呢，其实对应的就是11个楼盘，至少11个，可能跟有的合资公司会合资一两个，但都不多。只要有一个楼盘，万科呢，就会找一个本地的合作商一起来开发。

为什么要找本地的合作商一起开发呢？大家知道房地产是一个特别烧钱的项目。如果万科自己完全来出钱，其实是比较难的。所以都会有一个项目公司。这个项目公司虽然万科这个持股，但是呢，就是其他公司出的钱多。比方你看万科出1亿，那个公司出11亿，那实际上呢，那个公司持股在50%以下。但万科因为自己的品牌啊，他因为自己的这个管理能力啊，他来持股比较多也并非完全不合理。所以 anyway，所有这些举报万科的公司都是万科的，可以说是一根绳上的蚂蚱，跟万科有紧密的合作关系。

那我们就知道了，这些公司跟万科为什么要合作呢？为什么要接受这么严苛的条件跟万科合作呢？当然是为了赚钱。大家可以想象，在房地产这个顺风顺水一切都好的时候，你就算借利息为40%，你这个钱也赚得回来。你看，你跟万科合作这个盘，对吧？这个盘你可能占股40%左右，那最后呢，比如说这个项目能赚多少钱，你就能拿到这个项目利润40%。这个项目利润40%去 cover 你最开始高利贷借了40%利息的钱，可能都有赚。

所以说在房地产形势很好，尤其就是万科这么大的品牌，相当于是什么呢？相当于万科卖给你的一个赚钱的机会。这也算你只出钱，你就能把钱赚回来，因为一切品牌操盘建设都是万科做嘛。万科对你的需要就是钱。所以说既然我万科赏给你一个赚钱的机会，那么呢，你就要跟我的万科合作，用我的方式来赚这个钱。最后呢，你只承担这个资金的融资成本和融资的风险，最后利润你拿走。大概这些合作合资公司，都是以这个方式和万科合资的。

那么合资完了之后呢？合资完了之后，这些公司为什么现在要开始跟万科来拆桥呢？这就说明啊，在顺境的情况之下，这些公司都能赚到钱；在逆境的情况之下，什么是逆境呢？就是房地产下行的逆境。也就是说，这些公司的钱，在万科的体系里面，优先级是非常低的。万科是一个很大的集团化的企业，这个集团化的企业跟这些企业，跟这些地方性的企业合资操盘项目，万科持股，这些地方性的企业的权力有多低啊？就低到这个百润置业，就在1月18号的这个举报里面就提到，这个百润置业，连这个合资企业的账目都看不到。

也就是说，这些企业过去跟万科合作啊，万科最后就报给他们一个数，说这事赚了这么多钱，卖了这么多房子，利润是这么多，这钱一拿走。具体里面的账目，入款时间，细项，这些合作公司都看不到。但由于过去就像一个这个金融骗局一样，反正最后你钱还给你了，这事呢就行。

但现在呢，就随着这个房地产的困境啊，这些钱就还不回来了。因为大家知道万科有很大额的这个境内债和境外债，万科这个境外债的债券已经被评为垃圾级了，也就是这个钱很有可能会还不上。所以在风雨飘摇的情况之下，万科肯定没有足够的钱还给这些操盘公司。但是你看我过去跟万科赚了这么多钱，现在供客时间可不可以？不可以。

不可以原因是什么呢？不可以原因是这些操盘公司欠了这么多高利贷，这高利贷是要继续还的。也就是说，这些操盘公司很可能最后这个操盘的项目啊，没有赚到钱。但是呢，因为万科背负了很多的债务，肯定在台面下跟万科有特别特别多的和协商，这些协商结束之后，无果啊，才逼的这个百润置业啊，来跟万科对簿公堂，也没有对簿公堂了，就是来去举报万科。因为百润置业跟万科，其实合作有十多年了，那操盘了不止一个项目，操盘还在烟台了数个项目了。

所以在这个情况之下，这些小股东如果对万科有要求，因为这些小股东做这么大的资金操盘生意，你也可以想象，这些人应该不止跟万科做这一个资金项目，很可能还有很多其他的设计重大资金的项目在。比如他们这些项目遇到问题的时候，比如跟万科提出要求，说比如这个售楼款，能不能我提前支取？这个售楼款，能不能在最近给我多分一点点，我去解决其他的问题？就按理说，我跟你万科一起，我承担资金风险，可能资金风险，在地方跟你合作十年，这些要求其实也不过分。但万科就一直不给这个钱，不能够给他们。尤其是很可能承诺应该给他们的钱，在这个时候我也被万科挪做他用。

比如还境内的债券，转成美元还境外债券，去，因为国家现在卡烂尾楼卡的很厉害，可能挪到其他项目之上做开发，都是非常非常有可能的事情。因此导致这些本地的合作商比较难以接受，就把万科举报了。

所以很明显，这些都是帮助万科进行负债的公司。这是以负债为条件，帮助万科进行项目开发这些公司，在整个房地产下行的情况之下，万科跟这些公司进入到一种分钱不均的情况。单单分钱不均还不够，这些公司不仅得不到钱，还在帮助万科这些项目承担融资成本。所以说，他们就不得不今年两次把万科举报。好事就是这个事。

那么举报完了之后，万科在整个清明假期期间，因为举报完了之后，万科的股价大跌，在清明假期期间，万科为了平息市场的猜忌，就密集的发布了很多信息。我们来看看这个信息，来转过来去评估一下万科风险有多大。

万科现在总债务，这不是披露的，这是我之前的给大家先有一个数。万科现在总债务应该是1.24万亿，万科有1.24万亿的企业总债务。万科4月5日讲，5月到6月，就是5月份和6月份这两个月，境外到期债券债务，一共折合人民币56亿元。看起来，占总债务的规模其实也不大，对吧？万科讲已经提前启动了相关的置换和还款的工作，公司都有相应的应对。

按理说，接下来两个月的境外债，因为境外债是最刚性的，没办法拖，没办法展，不像境内债都有各种方法解决。所以接下来两个月境外债，万科声称可能问题不大。

第二，万科声称公司还有很多的现金。公司呢，现在保存经营保存收入等等等等，截至2023年底公司持有的货币资金998亿，就是公司的货币资金，现金都有998亿。按理说，998亿的现金应对1.24万亿的总债务，当然你不是说这不是资不抵债吗？不是啊，这只是现金资产998亿，万科还持有很多物业啊，持有股权啊，是很多的。他没有像恒大一样，已经完全资不抵债。

然后，深圳国资委其他的深铁啊，深铁不是一直在支持万科吗？深铁能支持万科多少钱呢？就提到了深铁各种方式我就不说了。深铁因为各个方式预计可以帮助公司释放的流动性在百亿规模以上。也就是说呢，万科整体的流动资金是1000亿，对吧？998亿嘛，所以深铁还能为其补充10%的样子，大概是这样。

所以你可能想这1000亿，这个到期照才56亿，感觉完全没有问题啊。你不能这么想啊，因为这1000亿有好多别的事干的，比如给员工发工资，是从这钱里面发，给供应商付款项，是从钱里面付，新的这个楼盘，楼盘的这个整修啊等等，就是建设，钱也从这出。所以这998亿，就是公司的这个流动经营资金啊，所以不是还钱的资金。998亿啊，如果是这个钱都拿来还钱，当然没有问题了。

所以说万科有没有问题呢？我觉得其实是有。从两点上来看万科有。

第一，万科现在其实也像恒大当时一样，一直在出售自己手下比较好的这个物业，比较好的商场。万科一直在出售，包括万科甩的长租公寓在出售，万科甩的商场在出售。如果经营状况真的非常好，现金流也非常充裕的话，不至于啊出售啊，出售手下比较好的资产来还钱的地步。所以万科的状态呢，肯定没有他描述的这么好，这是第一点。

第二点，万科也在清明节也表示啊，因为现在的这个经营状况，万科决定2023年不进行分红。这个对投资来讲非常意外，尤其是长期持有万科较多股份投资的人啊，其实就是要吃分红嘛，一是吃分红，二是吃这个万科这个股价的上涨。但中国现在这个房地产状况啊，吃万科股价上涨可能已经不大了。如果你还对万科看好，就需要超长期持有。那如果超长期持有呢，我作为股东来讲，我就是迟迟分红了，对吧？但是万科呢，今年决定不分红。公司说行业正在经历深度的调整，公司希望通过暂不进行现金分红，更好的应对不确定性。

也就是说，一个公司的运作啊，其实就是维护股东的利益，对吧？股东是公司最大的权益人。在中国可能不是啊，中国可能党是一个公司最大的权益人。但 anyway，在正常的国家，股东是公司最大的权益人。那股东的要求是公司最大的要求。所以说不向股东进行分红，这可不是件小事啊，尤其对万科这种历来分红的这个条件和分红情况的比较好的公司，这可不是个小事。

所以从这个不分红来讲，也能看出万科最近经历的事情呢，其实不是一件小事，很可能面临的是比较大的危机。所以万科在清明节期间呢，发布的这些对外的公告，能不能平息市场对万科经营状况的猜测，其实也比较难。

而且现在万科啊，就是每个月的销售额啊，跟以前比都是在50%，60%左右，就是大接近腰斩的这个程度。在这个腰斩的程度啊，万科要去补充公司的现金流，其实是比较困难的。因此如果房地产还不能恢复的话，就万科的问题呢，只会越来越大。

会不会成为第二个恒大呢？其实虽然万科这个经营状况肯定比恒大要好啊，而且欠的债没有恒大那么多，因为万科不像恒大一样，做那种无度的多元化开发。恒大是怎么把钱都亏掉，把钱都亏进去了呢？就是恒大做无度的多元化经营，就除了这个地产之外，恒大还做这个饮用水，就是恒大冰泉嘛，还做这个汽车等等等等的项目，这些项目的都太烧钱了。万科呢，在这方面比恒大要谨慎。但是呢，其实也面临比较大的问题。

所以万科的问题呢，尤其万科对这个中国经济的影响啊，我们还可以之后再看。而且我觉得透过这个事，透过这个举报啊，其实我们能够对中国的房地产公司，尤其这种大房地产公司的实际运作状况有更多的了解。你看我们现在就知道了，这个万科啊，合着你开发的钱绝大部分都不是你自己出的。

我们大家要明白一个传递关系啊，我不知道今天听这个透明茶室的人知不知道，大家应该知道一个概念叫楼面价。楼面价呢，就是最后实际出售这个房子啊，土地资金在土地的成本在里面的一个份额。因为政府卖地嘛，政府卖地，大家都知道什么地王都是好几亿，十几亿，几十亿，很多很多钱。这个钱转到最后售楼上是多少钱呢？其实在中国要占到一半。

就比如说我在上海买个房子，这房子可能十万一瓶，我这么说吧，十万一瓶里面就每一瓶里面有五万是给政府的。所以这个钱非常非常高。大家因为没有对比没有伤害啊，你也不知道一半就是一半好像我也不知道是高是低啊，就美国的平均值是10%，就是在最后出售的这个价格里面啊，这个楼面价占售的价10%，这个是相对合理的成本，占到50%这个成本就太高太高了。

因此像万科这种公司啊，不断的做项目，最后你要说这个公司服务于谁呢？其实我认为是服务于地方土地财政。也就是说，你大家知道土拍款可不是说房子卖完之后给政府的，土拍款拍下来就要给了，就拍下来给了之后才有这个许可证，你才可以开始开发。所以整个产业链环节之上最刚性的一笔钱是什么钱？就是里面份额最大的一笔钱，就是土拍款。

因此这些地方房地产公司实际上是什么呢？不是白手套啊，是政府土地财政的运作公司。这些房地产公司如果没有这些房地产公司承担这么大的资金成本来拿这个土拍款，承担这个土地拍卖持有土地的风险的话，政府是不可能以这么快的速度获得这个土地成本的。所以说我们可以把这些房地产公司看作一个巨额替政府融资的平台。所以大家就会发现现在民营房地产公司不行之后，其实就是国营房地产公司在称。国营房地产公司在承担政府土地财政融资平台这个事情。

因此对于万科这样的公司，它这个公司当然有很多，它自己的品牌需要营销项目需要运作。但大家其实如果知道中国地方市场就知道，地方的地产项目销售运作实际上也是由地方的广澳公司和这个地方的房地产咨询公司在开展。那么说起来你建设公司也是中间几局中间 N 局在建这个房子。这个房子的这个规划和这个设计呢，也是有专门规划设计的公司。

那说到底啊，像万科这样的公司实际上是干嘛呢？在房地产链接里面链条里面，万科这样的公司承担最大的职能就是一个投融资平台。所以万科更像是一个资金池，对吧？万科从各处自己从银行贷款，自己从合作公司贷款，从不是贷款，从像烟台这样的合作公司取得钱，运营了一个巨大的资金池。这个资金池最刚性的一个是借的外债，第二方面呢就是政府的土地的钱，要去填这个钱，从政府这里获得盈利的资格。在这个盈利资格之上，他在运作这个资金池，投到各个项目之上，促使这事可以滚动下去。所以万科这样的公司啊，实际上就是一个大的资金池。

那么我们就知道了，这些举报万科的地方房地产公司，就是资金池里面的配角，帮助万科运营这个巨大资金池的公司。他们呢要为这个池子里注入其他的水。只是呢，这个资金池的构成之中是有一些不合规操作的。比如说这些公司往资金池里注的水，是从万科高管的这个高利贷公司里面获得的。就万科高管在这个资金池的运作和构成之中是黑了钱的，是赚了他自己的钱的。

好，但是啊，你也想啊，对于万科这么巨大的资金池运作公司啊，而且这个公司过去中国的房地产监管其实也没有像这个烂尾楼爆发之后这么好，而且大家也知道，这么大的资金池在给各个地方政府的财政注水，你好一丝严格监管它吗？啊，你就想想万科跟烟台十好几个公司合资在烟台本地做项目，就万科这家公司给烟台财政要注多少钱？就这个情况之下，烟台是你好不好意思严格监管万科？你肯定不好意思啊，他根本就是你财政的一个最主要的一个支撑力嘛。对啊。

虽然这个在这个情况之下，在这么大的就最开始提到的那些违规操作的方式啊，你就能想象在中国有多普遍啊。这么大的资金池，这么巨额的资金流动之中，有人想从里面开油拿钱啊，这个我不得不说是人之常情啊，就是我们我不让它对啊，但是这种事情的发生几乎是必然的。在瞬间的情况之下呢，大家都有钱赚，就是你怎么操作就怎么操作了，我们睁一只眼闭一只眼。在逆境的情况之下，这些地方小股东在万科体系里面的权益排名过低，导致他们成为了最末端承这个资金链断链压力的公司，自然呢他们会跳出来做一些就在我们看来就是很严重的指控和事项。

当然这些指控上也是真的。所以说往下会怎么样，到底这个事会不会导致万科被调查？我的基本预测是不会。就是因为这些事情太普遍了，你要这么查，你要这么查的话，每一个房地产公司，可能包含央企在内，都可能遭遇类似的指控。所以我觉得这个事跟1月18号的偷漏税指控一样，不了了之的可能性很大。

除非中国彻底放弃房地产，但看起来不会，也不可能。房地产在国民经济中的支柱地位依然不可撼动。是不是不可撼动要再往下看啊，就如果跌的太厉害，可能也会导致撼动吧。但短期之内彻底放弃房地产不可能，所以严查万科这个事的可能性不大。虽然举报的事项可能都是真的，就万科可能启动内部调查把这个事遏制住，保证以后不要再犯，很可能就OK了，就不会以前的事很有可能就会既往不咎。好。

这就是我对万科被小股东举报的这个事情我查到的一些资料。当然这个事也刚发生，所以之后会不会啪啪打脸，然后明天这个郁亮就被这个检查机关带走，也不是没有可能了，虽然可能就很小啊，因为你要给他带走这事，你又得像恒大一样找人去管他去承接，很麻烦的，可能性不大啊。好。

那关于万科这个事情，大家有什么要讨论的吗？大家可以举手，我们就可以语音互动。或者呢，你可以在右下角的气泡去提出你的问题。

再补充讲一个事情啊，就是帮大家换一个视角看待这个中国的房地产。就是你看啊，这么多民营房地产企业，包括国营房地产企业一样，他开发烂尾楼，对吧？按理说烂尾楼呢，只是跟这个购楼者的一个事情，我买了房子烂尾了，那去银行打官司呗，钱该退退，项目退不了公司该破产破产，破产完了之后就该清算清算清算清算，清算完了之后这个购房者承担损失就承担损失，你既然买房就承担这个损失。但为什么在中国不行？中国烂尾楼政府一定要管。

有两个方面的解释啊，第一个解释啊，就是我们的政府真的是爱民如子，房地产呢又是跟基本民生高度相关的事情，所以政府不能让他像一般商业纠纷一样，该起诉起诉该破产破产，政府一定要管，因为呢这是基础民生，这是第一个解释啊。

第二个视角的解释，原因是因为，这话不是我说的，也是我看另外一个财经分析者说的，但我除了说的非常有道理，他说烂尾楼根本就是政府债的延伸，就烂尾楼房地产企业因为烂尾楼欠的债务，实际上就是一种半政府债。原因就是因为我刚才讲的那个，就原因我一读到这我一读就明白了，原因就是因为房地产运营公司根本就是政府债务和政府财政的一个外延。这些公司存在最大的意义，因为这个楼面价占了售楼款的50%，所以说白了，这些公司运营的最大受益者并不是他们的股东，这些公司运营的最大受益者就是政府。

在地方要拿这么多地开发这么多项目，不是市民的需要，不是万科的需要，是地方政府的需要。所以这些房地产公司它的负债，其实是一种地方债的外延，地方政府从里面拿了这么多钱，有这么多它的意志在其中，导致这个事它没有办法不管。

所以我就要说虽然中国是商品房，但地方政府的参与程度已经让这个东西变成一种公共服务，就是因为它本身具有公共服务的属性，所以烂尾楼地方不可能不管。就是大概这样，就大家可以换个视角进一步的理解中国这个房地产尤其是看上去是商品房的房地产制度是什么样，大概这么一个问题啊。

好，这个同学提问说这个二线以下房地产的状况会怎么样？这个预测我真的我也没有生活在二线以下城市，大家现在数量就是已经足够糟糕了，我就这么说吧。

有几个情况对于二线以下的房地产城市都有很不好的信号。第一是核心城市的限购。大家知道啊中国能买房的人就这么多了，如果核心城市纷纷放开限购，杭州啊成都啊甚至上海啊北京啊广州啊都放开限购，放开限购就代表外地人可以去核心城市买房，有任何投资需要的人就不可能在其他城市买房，一定会去核心城市买，所以它对于周边的城市就是一个抽干的效应。所以说核心城市一再放开限购政策，对于这种二线以及以下的城市都是具有强烈的抽空效应的。好，所以这是一个不好的消息啊。

第二就是现在对于房地产的监管，包括专款专用，就导致这个巨大的资金池的运转啊，这些核心房地产的工资像万科这些的在下面城市的资金池的效率就不高了。也就是说万科可能过去就为了维持这个资金池，都需要不断的扩张，扩张到下面的城市去拍一些比较便宜的地，你可以想象对万科来讲就像投资一样，那下面城市呢是一些成本比较低的融资方式，只要这个帐算的过去都可以去向外投资开新盘。

但现在呢，由于专款专用就是监管更严格了，为了避免烂尾的出现吧，所以让这条路被堵死了。所以对于这个房地产资金进入到二线以下城市呢也是一个不好的消息。

所以在这个情况之下，以前我也我也讲过也写过，我们可以关注一个核心指标，就是去化周期。去化周期呢，就是指一个新盘开盘到这个新盘卖完的时间。警戒线是12个月，就是一个新盘开盘之后如果一年之内能卖的差不多，对于房地产的运营来讲是合理的。如果时间太长，比如现在中国平均多少，现在中国平均是26个月，两年多，就说明你要想啊，你已经看了这个资金成本了对吧？我是一个地方操盘公司，我拿40%的利息啊借钱来投资这个项目，这项目要一年能卖完，我把这个钱还完，和这个项目要持有两年，对于地方这些公司手里的融资成本来讲啊，根本就不是一个数量级的事情。所以拖的越久，对这些公司来压力越大。

所以只要去化周期比如说在而且是平均26个月哦，这是加了中心城市的，那我们之前也讲了到下面城市甚至有60多个月的，就房建完五年才卖的完，这事根本就不可能做。所以如果去化周期持续要这么长的话，二线以下的房地产状况呢就会持续很糟糕。但是预测我做不了，或者说已经很糟糕了预测啥呢，预测会不会彻底停滞，导致地方财政就土地财政彻底停滞，不是没有可能。好。

这还有个问题啊，不知道一个楼盘政府拿到的土地出让金和最后楼盘售庆的价格之间什么比例？就是我刚才讲的百分之五十嘛。楼面价楼面价的意思就是说，最后售楼的这个价格里面土地价格包含的比例，所以政府就是拿百分之五十嘛。而且越是核定层越是核心城市可能会越多，比如上海一个核心地块，那楼面价可能会越更高啊。

好，这里还有个问题啊，说保交房的完工质量不好，对现在很多烂尾楼最后进入保交楼程序完工，你只要打开那个弱电井啊，你都够呛敢住那个房子。哇，那个弱电井凡是看不到的地方那个项目是粗糙非常非常可怕。我还有朋友，我还实际有认识的朋友，在北京的保交楼项目他拿到入住，哇，那个真是三天一小休五天一大休很糟糕啊。他说OK，保交房完工质量可能不好。

扯皮声很长，如果走项目公司破产清算对业主算账是要划算的吗？不划算，为什么？在所有这些项目公司包括万科在内，他们这个钱的偿付顺序之中业主的全为了业主绝对最后能拿回三成的钱算多，因为这些公司欠的钱里面有大量比如银行的贷款排序在业主前面。他欠的其他的钱在业主的前面，跟开发商的这个货款在业主的前面，就是按照这个清偿顺序到业主的买楼的钱在里面顺序是很低的，而这个顺序不是谁约定的，法律上有一个约定顺序。比如股东的钱清偿的顺序是很高的，包括他的开发中的货款清偿顺序都要更高，所以走清偿顺序的业主绝对不划算，因为业主最后拿不回多少钱来。

这还有个问题，但这个问题我没没看懂，能否叫讲去年在油管做的那些房地产与财政的后续影响？你说这个节目的后续影响吗？这个节目就这么几千的播放，能有什么后续影响？所以我不知道这是什么后续影响。那你说那个节目里面讲的是不是跟现在的房地产发展状况和那我觉得基本上是和的，但这个和并不代表我有多强的这个预测能力，这个基本当时的共识了，我也没有在里面讲出一个什么跟大家的普遍看法特别不一样的方式。

我给大家还有什么别的问题吗？今天的问题都很好啊。没有人问万科出这么大事会不会影响这个王石和田朴珺的心情？这是我自己瞎说八卦的，这不是一个有意义的问题。好，那就这样。

那既然大家没有什么别的问题了，我们刚好时间也差不多了，那我们今天的这个透明茶室到这里结束，我们明天早上八点再见。那么如果大家希望我探讨什么话题都可以在世界苦茶的各个渠道来提出你的这个建议啊，你说我觉得明天可以听听这个，如果大家建议比较集中的我也会来讲。

好，那我们今天的透明茶室到这里结束啊，大家记得感激一项心也感觉分享一项心，祝大家一天生活愉快。好。

我们本期透明茶室探讨到这里结束。透明茶室是世界苦茶每日新闻的衍生节目和世界苦茶 YouTube 视频节目形成高低的搭配。世界苦茶是新闻信息，透明茶室是新闻的进阶分析。YouTube 审时主茶节目是历史和政治学的分析，欢迎同时接受这三个服务。世界苦茶可以订阅 newsletter 或者在推特和 discord 查看。透明茶室暂时在 podcast 更新，未来是否会挪到 YouTube 要看看。审时主茶在 YouTube 搜索世界苦茶可以看到，所有这些在 show note 都可以找到链接。我提供的所有服务都采取全免费模式，也希望可以赞助我的创作在 patreon，赞助链接也在 show note 可以看到，感谢你的收听和对我的支持，我们下期透明茶室再见，大家的感觉相信也感觉分享你的相信，我们下期再见。