成都楼盘“恶意降价”，进退维谷中迷茫的房地产“新常态” | 房地产 | 土地财政 | 烂尾楼 | 计划经济 | 去化周期 | 房产税 | 限跌令 | 审时煮茶

之前有一条新闻很值得关注，就是11月26号。

但这事发生有一段时间了，有两周的时间这样子了。成都有一个期房，而且是保利地产的，叫做保利中粮湖光锦云，被投诉恶意降价。拿证价格是1.5万到1.7万，如今对外售价是9000块钱，打了4折。这个属于严重扰乱房地产市场。

然后当地政府部门已经对降价行为进行定性了，就说湖光锦云项目由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，目前暂无法办理网签备案。

所以请注意，我觉得这个事里面有好几点比较有值得注意。首先，这并不是一个地方的房地产企业，这是保利加中粮两个超大央企。之后凤凰周刊采访了内部的人士，保利人士是怎么解释这个降价的？他说政府周边配套没有落实，政府又不希望降价，所以卡住了，今年2月就停工停售了。

所以说，这个东西首先周边配套，大家知道很多地产周边配套，不管是地铁、政府的其他项目、大型的商业地产、学校、医院，这些都是跟房地产市场相关的配套。在财政下行的情况之下，可能都比较难以维持。而且另外一个，我觉得有意思的消息就是这个东西，这个项目其实已经停工停售了。

我看了知乎上有一个消息其实也在说，这个楼盘已经是一个烂尾楼了，从今年年初开始就已经完全停工状态了。所以说地产公司就是降价回笼资金，回笼资金可能会用于楼房的继续修建。如果这个楼现在没有办法降价，网签停止，无法降价出售，资金无法回笼，可能还会产生很多的亮亮和丽君。所以大概就这么一个事儿。

所以这件事情，我觉得能够看出到2023年底，房地产政策和房地产市场已经进入到一个比较进退维谷的状态了。所以我们可以管这个叫做房地产的一种新常态，当然这是一个很糟糕的新常态。

所以就这个问题，我们来聊一期中国的房地产。

谁知，大家好，欢迎收看新一期的审时煮茶节目。这期审时煮茶节目我们依然来聊房地产。房地产其实我们这个频道已经聊了很多了，但是现在提到中国经济，其实你不能不聊房地产。因为房地产不管在国民经济中的比重，还是对于整个金融市场的重要性，其实都站在一个比较核心的地位。所以房地产的发展，不光牵动了很多居民的心，也牵动了对于中国经济关注，对于中国经济财政等等事情，都跟他有关。

成都这个事情也是一个很有意思的点，因为这个项目交织了很多问题，包括房地产销售的萎靡，房地产价格下压的压力，房地产企业资金的缺乏，开发商烂尾和政府延续过去的政策，其实都可以集中在保利中粮的这个项目之上。

政府这个时候延续的政策，是大概2021年从湖南岳阳开始的限跌令，也就是说当一个房产价格低于备案价格的时候，就不可以网签。这个是政府对于中国市场的一个干预。对于这种干预其实有两这两个解读方式，会成为我们这期节目的一个主轴。也就是说政府的限跌令有两种理解。第一种理解当然就是政府粗暴地用行政命令干涉市场秩序，干涉市场对于价格的追求，这个会导致市场供需的进一步紊乱。这是第一个解释，是一个比较负面的解释。

当然这个问题也有一个比较正面的解释，因为我们可以认为政府的限跌令，其实是在阻止房地产市场踩踏式的下降。如果房地产市场真的出现一次踩踏式的价格下降，不仅对于很多居民的财富是一个巨大的打击，那么这种下降秩序对于经济是好是坏，其实也是一个值得去考虑的问题，对。所以说我觉得问题蛮复杂的，不能得到一个纯粹负面或者正面对于限跌令的解释。

但是限跌令有另外一个问题，就是限跌令你到底限不限制的住？这也是一个值得去讨论的问题。之前我们节目里也讲过，就是中国家庭户均财富134万，不动产在里面占了70%，所以房价的下跌是一个影响非常深远的事件，所以这个是一个值得考虑的事情。

那么我们就回来说说，房地产价格到底能不能支撑住？能不能支撑住，就跟中国房地产政策的转向有很大的关系。实际上从2023年之后，房地产经历了年初所谓的小阳春之后，就进入了长期的阴跌。然后之后到8月末有一系列的限制政策的放开，我们之前都讲过，我给大家稍微回溯一下。

8月末放开了，就是深圳、上海、北京、杭州都很快速落实了认房不认贷的政策，也就是说如果你手里不持有房产，你就可以一套房的方式去享受首付和利率的政策。之后包括9月中旬，很多城市也放开限购，到现在几乎就是北京上海还保留限购措施了。很多城市也开始调整二套房的首付比例，其中最具有代表性就是深圳市在11月23号，将二套房的首付比例从70%和80调整到40%，而且对于什么是普通住房和奢侈住房的认购认定标准，也提高到了750万。也就是说这个政策相当于给很大一部分比较有资产的人提供了购买第二套房的一个途径。

所以说实话到深圳这里放开限购，又放开二套房的购买，基本上对于房住不炒的底线，在深圳是基本就悄悄放下了。所以现在房地产市场还可以给什么政策？就是北京和上海的限购，和其他城市的二套房首付和贷款利率还没有放开，基本上已经到了政策快要出清的这么一个阶段了。关于北京和上海限购为什么不放开，我们一会还会说。

好，我们就看这是8月末的事情，我们也经历了9月、10月、11月完整的一个季度了。所以新政之后房地产市场到底怎么样？现在我们已经有了一个季度的数据可以对其进行评估了。当然我觉得如果你长期关注这个世界苦茶，你也知道这个效果并不好。从8月底9月上旬，房地产市场经历了非常短期的一个回暖，而且请注意整个周期，为什么8月底释放这个政策？我也认为国家是知道的，过去大家也知道房地产销售旺季叫做金九银十，9月10月是房地产销售的最大旺季，国家也希望在8月底9月初放开政策之后，能够让9月份和10月份让这个市场爆发，能给房地产收入注入信心。

但实际上楼市其实是继续下跌，萎靡之中的价格销量包括拿地全部都在下跌，而且下跌的幅度还在扩大。国家统计局数据，二手房价从10月下跌了0.58，为2014年10月以来的最大跌幅。10月份，70个大中城市新建商品住房环比下跌0.38%，为2015年2月以来的最大跌幅。所以说新政推出之后，10月和11月不管是新建住房还是二手房，价格都现了2014、15年棚改货币化以来的最大跌幅。而且国家统计的数字，房价下跌幅度都在百分之以内，这个数字对于很多城市是高度低估的。这个数字我觉得只有趋势的参考价值，没有绝对值的参考价值。所以之前的各种政策不仅没有挽救地产的颓势，地产的颓势还在进一步放大。这个价格是一个值得参考的数据。

另外一个数据我觉得更有意思，就是去化周期。什么叫做新房销售的去化周期？从新建房在建成之后多长时间可以完全卖出去？这个可以想象新房的销售速度，资金的回笼与此的高度有关。这个基本就可以反映市场成交的活跃程度，而且数据也跟房地产的去库存的时间有最直接的关系。所以如果去化周期很长，房地产整个产业链的运转都会非常的慢，非常的萎靡也非常的难以持续增量。如果去化周期很短或者缩短，其实是一个很好的数据。

实际的情况是什么？实际是去化周期还在不断的延长之中。中银证券10月28日发布的房地产周报，就是很近的周报，全国平均去化周期达到18.2个月，就是一年半的时间项目才可以完成销售，环比提升0.1，同比提升5.9。一线城市、二线城市、三四线城市的新房去库存去化周期分别为18点一个月，16.6个月和三四线城市到达65个月。65个月是什么概念？基本上这个房子就不要想卖了。

房地产行业对于去化周期有一个警戒线，就在警戒线之下整个行业可以正常运转，警戒线之上整个行业就已经拖累了。警戒线是多少呢？就超过14个月，也就是说去化周期超过14个月项目运营基本上从整个资金金融上就很难去运转起来了。现在一线城市都已经超过14月4个月之久了，三四线甚至6~5个月根本就我觉得，这已经是一个不用分析的事情了。所以从去化周期来看，房地产市场还在进一步的恶化之中。

那么整个房地产的萎靡还要持续多久？我觉得可以从两个角度来看。第一个角度我觉得有一个说法，我是很认可的，房地产的短期看政策，中期看居民收入，长期看人口。这个是很重要，长期我们就不看了，中国人口长期趋势大家也知道，而且房地产现在的危机绝对不是一个长期危机，就是一个短中期的危机。所以我们主要看短期和中期。

那么短期政策我们刚才说了，其实房地产从认房不认贷到二房的二套房的比例下降等等，这些政策基本都已经出了。现在能够做的就是北京上海限购放开，以及二套房的首付比例进一步下降，就全面打破房住不炒。这两个事情都很难。

为什么北京上海的限购还没有放开？大家知道你看，为什么三四线城市的去化周期到65个月？其实很大程度上就是很多超一线城市和二线城市的限购放开，对吧？一旦限购放开，外地人可以到中心城市买房，会极大的压抑三四线城市的需求。所以可见如果北京和上海的限购放开，打压的是谁的需求？打压的其实就是杭州、苏州、成都、京津冀、天津这些房地产市场。所以北京和上海的限购不放开，并不是我们在保留这个政策做后手，而是这种政策本来就是左右互搏的。如果北京上海的限购放开，其他二线城市房地产市场几乎也就枯竭了。现在国家想去沉住的，就是二线城市的房地产价格。所以北京上海的限购不能放开。

第二，那么二套房可不可以放开？是可以的。二套房如果全面放开，其实可以释放一部分的需求的，可以释放一部分需求。但是这个问题就是房住不炒就要打破，如果房住不炒打破，我觉得其实是一个政策上极大的倒退，整个政策的伦理和道德成本会比较高。但我认为这个是不可避免的。所以下一步政策就看除了深圳之外，其他城市房住不炒会不会放开了。当然我认为现在深圳就是一个试验田，如果深圳二套房放开之后效果非常好，那么其他城市会纷纷跟进。如果深圳二套房放开效果依然不好，国家没有必要本着承担伦理的风险，去做一个没有意义的事情。所以说政策上我们可以再看，比如到今年年底深圳的楼市会不会有很大的改观。这是短期。

中期来看就是看居民的收入。中国的居民收入我觉得就不用讲，因为中国的房价收入比已经高得吓死人了。中国很多城市的房价收入比到40，国际体量就十几10出头。所以我觉得从中长期来看，我们居民收入的提高，无论如何房价是不成比例的，所以不用看。所以中期来讲房价下跌的预期非常高。短期就要看这个政策了。

而且这里还有一个最重要的政策，我们没有想你看房产税还没退出，如果房产税退出，你说房地产价格下降的预期大不大？所以我认为现在国家维持限跌令，就是维持房产价格的底线，包括放开二套房，这两个事情是做什么呢？就是在房产税推出之前，让房价不要大幅下跌，因为如果房产税推出之前房价大幅下跌，不仅是房地产市场的进一步崩溃，而且房地产税的税基就下降了，因为房地产税跟楼的价值是有正比关系的。所以现在我觉得国家的基本政策目标就是在房产税推出之前，让房地产的价格不要大幅下跌，但我认为其实维持这个是比较困难的一个事情。

那么分析完了之后，我们可以看其实最近还有一个很新的情况，房地产国家对房地产的认识在转型之中。11月27号央行发布了一个报告，2023年三季度中国货币政策执行报告，对房地产的表述加了这么一句话，叫做适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。这是一个所以说国家已经承认房地产市场的供求已经发生很大变化了。而且11月22日中央金融工作会议提了一个提法，在当前市场供求关系发生重大变化的新形势下，着眼长远构建房地产行业发展新模式。也就是说国家已经认为过去从棚改货币化到现在的房地产模式不可持续了。现在我们面对的是房地产发展的一个新模式。这个新模式是什么？当然就是一个很值得考虑的问题了。

但是最近的新模式之外，密集的也发出了一些针对房企的金融政策。房企金融政策如果我要说最近进入一个拆东墙补西墙的运动，是资金对民营房企注入的一个阶段。首先第一个政策叫做三个不低于，什么叫不低于？各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速。二，对非国有房企的对公贷款增速不低于本行的房地产贷款增速。第三，对非国有房企个人按揭增速不低于本行的按揭增速，也就是说其实就是引导资金要向民营房企投放了。

我这个话都挺拗口，大白话就是所有银行对于民营房地产企业的贷款，要高过平均增速，就是说要包括对于国有贷款的投放力度，这个是个要求。但这个要求我觉得非常难，难在哪里？民营房地产地大量的民营房地产现在已经到这个地步了，就相当于让银行去突破风控。银行为什么愿意贷款给国有房企？因为国有房地产企业是软预算，国家是愿意给钱去救的。民营房企国家是不愿意给钱救的，你看恒大你也会知道。所以说让银行给民营房地产企业带大量的款项高于平均增速其实是很危险的。但国家做这个事情，我认为主要还是要去解决烂尾楼的问题。

除了三个不低于之外，还有一个事大家应该更知道，就是白名单制度。国家给了一些白名单，对于白名单的制度银行要提供无抵押的短期贷款，基本上废掉了银行的风控。本来这些民营房企就很麻烦了，还要提供无抵押短期贷款。所以说到底是房企暴利还是银行暴利？现在属于左右为难的一个地步。好，这个是最近的金融新政策。

金融新政策我认为是非常不专业，是非常危险的一个政策，也就是为了社会的危机，就是烂尾楼的危机，要去牺牲银行的风险控制。我认为这三条执行起来都是都会非常困难，不管是白名单还是三个不低于，如果对银行不施加巨大的压力要实现这个政策投放，基本上是跟银行的利益完全背离的。我觉得是非常困难的事情。现在也知道房地产销售情况之下，再给民营房企钱真是肉包子打狗是不可能拿得回来的。

好，那么什么叫新模式？我们之前也讲过一下，最近又提出了一个三大工程，就是城中村改造、保障性住房平级两用基础设施。广州市为了配套城中村改造，也寄出了跟棚改货币化比较像的房票措施。房票安置第一次出现在官方文件之中，所以广州基本是房票安置政策的一线城市。但是也是老路了，这个老路就是货币化安置，只是不是给钱而是房票而已。但我看房票的政策里面，房票也是可以抵钱的，所以广州和深圳现在基本上又是成为了中国房地产的一个进一步的探索。但这个探索我觉得其实意义不大。

就我们可以通过限跌令、商业银行的行政命令包括三大工程实现房地产的软着陆，我觉得比较难，因为最基本的就是需求端，因为如果中国人对房地产的需求没有释放起来的话，所有这些政策其实都是边缘政策。这些政策是去刺激需求，但是实际真正的需求，能够居民的现在已有的房贷的压力，居民的收入，居民对于楼市未来的预期都有关系。如果居民对于楼市的未来预期是看跌，现在入市是没有任何理由的，对吧？房子是在中国是一个如此有负担的一个消费品，现在很明显政府都认为对未来是看跌，居民有什么理由现在还要入市买房？

所以现在我觉得看什么？现在就是看房地产企业的债务和烂尾楼的压力这是一边，另外一边就是银行系统性的流动性枯竭。这哪一个先来到了？国家现在是要把银行的流动性再往民营房企去注入，避免房地产的债务爆雷，也避免烂尾楼的危机爆雷，这边就是大量的向这个地方投入资金，银行的流动性已经面临枯竭了。现在就看这两个哪一个先来的一个问题了。

这两个哪一个先来到呢？楼价的开始大幅下跌，我觉得是很难避免的事情。我认为中国的房价大幅下跌，其实是比较难以避免的。这是一个问题。所以我对于这个是非常悲观的。当然你也可以说我是立场的问题怎么样，这个问题我非常愿意跟大家探讨。我觉得对于中国经济的问题的探讨也是对于中国保持理解的很重要的一个方向。

所以说到最后所谓的地产新模式，有几个问题我们可以一起探讨，未来我们也会做节目慢慢来谈。这留下了几个问题：第一，就是土地财政的巨大窟窿到底能够由什么来填上？房地产税肯定是填不上的，能填多少？这是一个问题，这也是未来地方财政压力有多大的一个问题。第二，对于地产新模式来讲，房地产和固定资产投资的巨大窟窿是不可能有新能源和芯片填上的。房地产投资占规模大概2021年14万亿，占全社会固定资产投资25%，数额太大了，所以未来到底什么产业可以填上窟窿？这是一个问题。第三个问题，占居民财富70%的不动产，如果因为房价下跌带来巨大窟窿，居民的信心和居民财富的窟窿又有什么来填补？这三个问题都是对于中国未来经济的巨大拷问。

实际上背后当然还有什么地方债务等等。所以说最近对于中国国家信用的下调，展望下调还不是信用下调，就是信用展望的下调，我觉得跟这些问题都有很大关系。这几个大窟窿过去中国一边，你看我们国家一直在谈经济结构转型，供给侧结构优化要做这些事情，同时要强调经济增速，完成KPI指标，让名义上的人均GDP快速增长等等，来掏出了这几个大窟隆。

现在房产证政策一样，一方面要去库存烂尾楼要建好，避免债务风险，一方面又要让房产价格下跌，维持经济信心居民财富，为房产税的推出争取时间和政策的空间。这样的既要又要我觉得是掏空中国经济很重要的一点。但现在的既要又要很明显，现在还在继续之中，包括所谓的房产周期转型，我看也是既要又要，所谓三大工程就是一边让房产规模放缓，第二方面也要维持进一步的固定资产投资。有没有用过去的基药用药都失败了，新的基药用药能不能行？我看是很难了。

所以说房产转型周期是政策上特别迷茫的一个周期，就是到底居民该怎么看待资产，怎么看待房价，以及国家怎么看待巨大的窟窿，都是一个特别迷茫的周期。我们看最近给银行的政策简直就是荒腔走板。房地产的迷茫对于中国来讲也是经济的巨大迷茫，就是我们在最开始讲的，房地产对于中国的经济和居民的财富太重要了。所以迷茫的周期到底什么时候才可以走出去？中国对于经济和房地产什么时候才可以有一个新清晰的新的政策轮廓，也是一个非常值得去关注的问题。

好，这期我们审时煮茶节目就到这里结束。也希望大家可以继续赞助频道的创作，赞助链接我可以放在这个地方，如果大家感兴趣的话可以去看一看，对于我持续进行大量的创作有关系。我们这个频道不只是有这个视频，还有大量的其他的服务。请去修诺的查看，我们提供除了pop cast到每次new slider等等很多的服务类型，希望大家都可以一并去关注。对这个频道希望大家点赞，大家不对，对这个频道我老是背不下来，对这个频道希望大家订阅关注开启小铃铛，算了分享点赞就这些，我真的背不下这个东西。好，希望你们能够过得愉快，大家记得感谢相信也感谢分享也相信。